Rynek
Sprawdź ceny ofertowe i transakcyjne,
czas sprzedaży, obniżki cen i inne ważne informacje o lokalnym rynku.
Twoja oferta vs realne ceny w okolicy
Wpisz cenę i metraż swojej oferty, a zestawimy ją z medianą ofertową, realnymi transakcjami (akty notarialne, RCN) i percentylami okolicy. Wynik to gotowy argument do rozmowy z właścicielem.
Przykład
Tak wygląda gotowy argument dla właściciela.To przykład policzony na realnych danych tego segmentu (typowa oferta 50 m²). Wpisz swoją cenę i metraż w polach powyżej, żeby dostać wynik dla Twojej oferty, z aktywnym kopiowaniem i eksportem.
Cena oferty
11 184
zł/m² · 559 200 zł / 50 m²
vs realne transakcje (RCN)
+10%
blisko cen transakcyjnych
Mediana transakcyjna (RCN)
10 133
zł/m² · akty notarialne segmentu
W złotówkach
Taka oferta jest ~52 550 zł powyżej kotwicy transakcyjnej segmentu (wartość orientacyjna wg mediany transakcyjnej ~506 650 zł · 50 m²). To wynik przykładowy, Twój policzymy po wpisaniu ceny i metrażu.
Argument dla właściciela · przykład
Cena 11 184 zł/m² jest +10% powyżej realnych cen transakcyjnych (10 133 zł/m², akty notarialne). Dla 50 m² to ~52 550 zł powyżej kotwicy transakcyjnej segmentu. To mocny punkt do rozmowy o cenie; ostateczna wycena zależy od standardu, piętra, budynku i lokalizacji.
Wpisz cenę i metraż powyżej, żeby odblokować kopiowanie, wysyłkę do właściciela, PDF i eksport dla Twojej oferty.
Analiza Katowice Analizujesz: Katowice · mieszkania o dowolnym metrażu i dowolnej liczbie pokoi · oba rynki · ostatnie 365 dni
Mapa różnicy: oferta vs transakcja, Katowice Dzielnice miasta pomalowane wg różnicy między ceną ofertową a transakcyjną (akty notarialne = realne transakcje RCN). Najedź na dzielnicę po szczegóły, kliknij, by wejść w jej analizę. Pod mapą ten sam ranking listą. Mapa liczona dla wybranego rynku (wtórny / pierwotny / oba); „oba" = realny agregat obu rynków.
stan na 10.09 16:50, trwa odświeżanie po nowym przebiegu robota
Maluj wg:
zielony: oferta blisko transakcji · pomarańczowy: wyraźna różnica · czerwony: duża różnica
Ładowanie mapy…
±0-12% blisko cen transakcyjnych
±12-25% wyraźna różnica względem ceny transakcyjnej
ponad ±25% duża różnica względem ceny transakcyjnej (sprawdź próbę)
brak danych
Zawodziedowolny metraż
+81%n=380
Janów-Nikiszowiecdowolny metraż
+39%n=196
Zarzeczedowolny metraż
+32%n=19 · niska próba
Giszowiecdowolny metraż
+31%n=143
Osiedle Witosadowolny metraż
-20%n=57
Pokaż więcej dzielnic (jeszcze 17)
Szopienice-Burowiecdowolny metraż +19%n=184 Brynów-Osiedle Zgrzebniokadowolny metraż +16%n=282 Koszutkadowolny metraż +13%n=224 Dąbdowolny metraż +12%n=175 Kostuchnadowolny metraż -12%n=168 Podlesiedowolny metraż +12%n=28 · niska próba Bogucicedowolny metraż +11%n=893 Dąbrówka Maładowolny metraż +11%n=51 Załęska Hałda-Brynówdowolny metraż +10%n=398 Osiedle Tysiącleciadowolny metraż +10%n=239 Załężedowolny metraż +8%n=114 Piotrowice-Ochojecdowolny metraż +5%n=330 Wełnowiec-Józefowiecdowolny metraż +4%n=405 Śródmieściedowolny metraż +3%n=1072 Osiedle Paderewskiego-Muchowiecdowolny metraż -3%n=431 Murckidowolny metraż -2%n=22 · niska próba Ligota-Panewnikidowolny metraż +0%n=383Mediana ofertowa (dziś) Twarde liczby tego segmentu: za ile oferują, a za ile realnie sprzedają (akty notarialne, RCN) i jak płynny jest rynek. Szczegóły, zakres cen i wykresy znajdziesz niżej.
11 184
zł/m² · z 6209 aktualnych ofert
Luka oferta ↔ transakcja RCN = za ile realnie sprzedano (akty notarialne). Podstawa do rozmowy o cenie.
+10%
1 051 zł/m²
Mediana transakcyjna (RCN)
10 133
zł/m² · z 3384 aktów notarialnych
Co rynek mówi
Mediana cen ofertowych wynosi dziś 11 184 zł/m², podczas gdy mediana ostatnich potwierdzonych transakcji to 10 133 zł/m². To różnica około 10%. Analiza obejmuje 6 209 ofert i 3 384 aktów notarialnych, które spływają z opóźnieniem.
Obliczone na 3384 aktach RCN i 6209 ofertach.
Gotowy argument do rozmowy ze sprzedającym
Ceny ofertowe w tym segmencie to ~11 184 zł/m², a potwierdzone transakcje (akty notarialne) ~10 133 zł/m². Sprzedaż zajmuje tu średnio 102 dni (mediana ofert zakończonych), a 13% z nich obniżyło już cenę od wystawienia.
Ceny, przegląd rynku Mediana ofert vs realne transakcje (RCN) i typowy zakres cen za m² w tym segmencie.
Szczegóły cen, zakres, płynność, obniżki i konkurencja
Typowy zakres cen ofertowych · zł/m²
9 009 tańsza ćwiartka
11 184 środek (mediana)
13 300 droższa ćwiartka
15 425 górna półka
Płynność i obniżki Jak szybko schodzą oferty i ile z nich tnie cenę, Twoja siła w rozmowie o realnej cenie.
Podaż aktywna
6 209
aktywnych ofert w tym segmencie
Nowe oferty
6209
aktywne oferty dodane w ost. 365 dni
Zeszły z rynku
32 477
historycznie w tym segmencie, sprzedane lub wycofane
Mediana czasu do sprzedażyŹródłoOferty portalowe, historia ogłoszeń które zeszły z rynkuAktualnośćhistoria ogłoszeń w tym segmenciePróba32477 ofert które zeszły z rynku w tym segmencieCo to znaczyTyle średnio trwa sprzedaż ofert, które ZESZŁY z rynku w tym segmencie (od publikacji do zniknięcia). To NIE to samo co „Wiek aktywnych ofert”: tamto liczy oferty wciąż wiszące, które jeszcze się nie sprzedały, dlatego bywa dużo wyższe.
102
dni, historyczne zejścia z rynku (32477 ofert)
Wiek aktywnych ofertŹródłoOferty portalowe, aktualnie aktywne ogłoszeniaAktualnośćaktywne ogłoszenia (stan bieżący)Próba6209 aktywnych ofert w tym segmencieCo to znaczyMediana wieku ofert, które WCIĄŻ wiszą w sprzedaży w tym segmencie (od publikacji do dziś). Wysoka liczba = aktywne oferty w segmencie są stare, właściciele często przeszacowują cenę. To NIE czas sprzedaży, te oferty jeszcze się nie sprzedały.
79
dni od publikacji, wciąż w sprzedaży
% ofert po obniżce
13%
aktywne oferty z ceną niższą niż na starcie
Mediana obniżki
5%
typowa skala obniżki ceny
Konkurencja · jakość Ile ofert prowadzą biura, a ile sami właściciele, i jak pewne są te liczby.
Oferty prywatne
13%
oferty od właścicieli; pozostałe 87% prowadzą biura
Pewność danych
wysoka
95/100 · Twój segment
Trend cen w czasie, oferta vs transakcja (RCN) Mediana zł/m² miesiąc po miesiącu: linia ciągła to oferty, przerywana to realne transakcje (RCN).
Całe Katowice · mediana zł/m²
Dane liczbowe
| Miesiąc | Oferta | RCN |
|---|---|---|
| 2024-09 | 11 176 | 10 157 |
| 2024-10 | 10 500 | 10 357 |
| 2024-11 | 10 984 | 10 295 |
| 2024-12 | 10 720 | 10 654 |
| 2025-02 | 10 484 | 9 585 |
| 2025-03 | 10 457 | 8 757 |
| 2025-04 | 10 386 | 9 304 |
| 2025-05 | 10 500 | 10 149 |
| 2025-06 | 10 500 | 9 506 |
| 2025-07 | 11 000 | 10 326 |
| 2025-08 | 11 100 | 9 906 |
| 2025-09 | 11 279 | 10 105 |
| 2025-10 | 11 200 | 10 800 |
| 2025-11 | 11 400 | 9 949 |
| 2025-12 | 11 450 | 10 067 |
| 2026-01 | 11 500 | 10 200 |
| 2026-02 | 12 000 | 9 448 |
| 2026-03 | 10 970 | 9 736 |
| 2026-04 | 11 925 | 9 950 |
| 2026-05 | 11 400 | 10 305 |
| 2026-06 | 11 563 | 10 289 |
| 2026-07 | 11 398 | 10 567 |
| 2026-08 | 11 585 | 9 966 |
| 2026-09 | 11 594 | - |
Mediana ceny za m² miesiąc po miesiącu. Linia ciągła, oferty z ogłoszeń (ostatnie 24 mies.); przerywana, transakcje (akty notarialne). Myślnik „-" = w danym miesiącu było za mało transakcji w segmencie (mniej niż 5), a nie że ceny spadły do zera.
Rozbicie cen, oferta vs transakcja RCN Cena za m² w rozbiciu na metraż, dzielnicę i liczbę pokoi, gdzie jest drożej, a gdzie taniej. „-" w kolumnie RCN = za mała próba transakcji (mniej niż 5 aktów notarialnych), nie brak ani zero. Badge niska próba = mniej niż 30 ofert w koszyku, medianę traktuj orientacyjnie.
Cena za m² wg metrażuCałe Katowice · zł/m²
Dane liczbowe
| Metraż | Oferta | RCN | n |
|---|---|---|---|
| 0-35 m² | 12 900 | 11 400 | 872 |
| 35-50 m² | 11 200 | 10 172 | 2111 |
| 50-70 m² | 10 800 | 9 991 | 2073 |
| 70-90 m² | 10 900 | 9 766 | 663 |
| 90+ m² | 10 542 | 9 745 | 490 |
Podsumowanie analityczne Gotowe wnioski do rozmowy ze sprzedającym, te same trafiają do PDF dla właściciela.
CenyMediana ofertowa to 11 184 zł/m², a typowy zakres ofert mieści się między 9 009 a 13 300 zł/m² (z 6209 ofert).
Luka oferta vs transakcjaOferty są 10% powyżej realnych cen z aktów notarialnych (10 133 zł/m²); segment jest blisko równowagi, ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji.
PłynnośćMediana czasu na rynku to 79 dni, a 13% ofert obniżyło cenę, płynność jest zdrowa.
RekomendacjaTu ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji, mocny argument to nie sama luka, lecz płynność: oferty czekają w medianie 79 dni, co piąta schodzi z ceny.
Jak to liczymy, źródła, próba i zastrzeżenia
Oferty (portale ogłoszeń)6209 aktywnych · dowolny m² · 1 oferta = 1 ogłoszenie
Transakcje (akty notarialne)3384 · 365d
Pewność danych95/100 · Twój segment · próba: 6209 ofert / 3384 transakcji
Skrajne cenyodfiltrowane (poniżej 3 000 i powyżej 60 000 zł/m²)
Duplikatyodsiane, jedna oferta = jedno ogłoszenie (aktualna cena)
Porównywalnośćten sam, porównywalny segment (dzielnica + metraż)
Lukę liczymy w obrębie tego samego, porównywalnego segmentu (ta sama dzielnica i metraż). Transakcji jest mniej niż ofert, jeśli w wąskim segmencie jest ich za mało, rozszerzamy próbę do poziomu dzielnicy, żeby liczba była wiarygodna. Przy każdej wartości widać próbę (ile ofert i transakcji) i pewność, to argument gotowy do pokazania sprzedającemu.
Wysoka próba, ale RCN ma opóźnienie publikacji i mniejszą liczebność niż oferty (n=3384 aktów vs 6209 ofert), traktuj go jako kotwicę realnej ceny, nie jako bieżący kurs minuta po minucie.
Legenda wykresów: „-" w kolumnie RCN = mniej niż 5 aktów notarialnych w danym koszyku (nie brak ani zero); badge „niska próba" = mniej niż 30 ofert w koszyku (medianę traktuj orientacyjnie).
Porównywalne, realne transakcje i podobne oferty Realne akty notarialne (RCN) i aktualne oferty w tym segmencie, podstawa dla liczb powyżej.
Realne transakcje z aktów notarialnych (RCN) za ile faktycznie sprzedano podobne mieszkania
| Data | Adres Adresy ograniczone do ulicy i dzielnicy (bez numeru, dane wrażliwe). Ceny z aktów notarialnych (RCN), za ile realnie sprzedano, obok aktualnych ofert. | Metraż | Pok. | Piętro | zł/m² | Cena | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 21 sie 2026 | ul. Medyków · Ligota-Panewniki | 56,2 m² | 2 | 5 | 13 690 zł | 769 104 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 20 sie 2026 | Sielawy · Zarzecze | 113,3 m² | 4 | 1 | 12 271 zł | 1 390 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 20 sie 2026 | Zabrska · Śródmieście | 36,1 m² | 2 | 10 | 13 004 zł | 470 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 20 sie 2026 | Kazimiery Iłłakowiczówny · Koszutka | 48 m² | 3 | 2 | 10 176 zł | 489 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 19 sie 2026 | ul. Olimpijska · Bogucice | 37,6 m² | 3 | 18 | 17 399 zł | 654 550 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 19 sie 2026 | ul. Olimpijska · Bogucice | 32,6 m² | 1 | 18 | 18 000 zł | 586 093 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 19 sie 2026 | ul. Boya Żeleńskiego Tadeusza · Kostuchna | 92,5 m² | 4 | 2 | 6 810 zł | 630 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 18 sie 2026 | Rolna · Załęska Hałda-Brynów | 58,7 m² | 4 | - | 7 150 zł | 420 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 18 sie 2026 | ul. Podchorążych · Śródmieście | 117,3 m² | 5 | - | 8 184 zł | 960 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 18 sie 2026 | ul. Przemysłowa · Osiedle Paderewskiego-Muchowiec | 59,2 m² | 3 | 5 | 11 291 zł | 668 547 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | Krucza · Ligota-Panewniki | 55 m² | 4 | 5 | 8 801 zł | 484 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Olimpijska · Bogucice | 74,4 m² | 3 | 18 | 11 600 zł | 863 040 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Załęska Hałda · Załęska Hałda-Brynów | 40,2 m² | 2 | 2 | 9 449 zł | 380 250 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Zawiszy Czarnego · Osiedle Tysiąclecia | 57,6 m² | 3 | 3 | 11 508 zł | 663 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Modrzewiowa · Bogucice | 34,2 m² | 1 | 7 | 6 442 zł | 220 065 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | Bytkowska · Wełnowiec-Józefowiec | 31 m² | 1 | 4 | 13 369 zł | 415 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Olimpijska · Bogucice | 68,3 m² | 2 | - | 14 400 zł | 983 808 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | Armii Krajowej · Kostuchna | 73,1 m² | 2 | 2 | 8 683 zł | 635 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Kazimiery Iłłakowiczówny · Koszutka | 39 m² | 3 | 4 | 8 512 zł | 332 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 sie 2026 | ul. Gen. Józefa Hallera · Szopienice-Burowiec | 35 m² | 2 | 1 | 7 220 zł | 252 500 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Podobne oferty dostępne teraz z nimi Twoja oferta konkuruje o kupca
| Adres | Metraż | Pok. | Piętro | Stan | zł/m² | Na rynku „Na rynku" = ile dni oferta wisi (dłużej = większe pole do negocjacji). Aktualne aktywne ogłoszenia z portali. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bałtycka | 95,9 m² | 3 | 2 | - | 7 498 zł | 89 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Małopolska | 69,2 m² | 3 | 2 | Gotowe do zamieszkania | 8 964 zł | 116 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 46 m² | 2 | 1 | - | 12 900 zł | 327 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 69 m² | 3 | 0 | - | 13 500 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 61,6 m² | 2 | 0 | - | 16 700 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 46 m² | 2 | 0 | - | 12 200 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 61,6 m² | 2 | 1 | - | 12 200 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 67,5 m² | 3 | 1 | - | 12 800 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 50 m² | 2 | 1 | - | 13 100 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 46 m² | 2 | 2 | - | 13 200 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 61,6 m² | 2 | 2 | - | 12 500 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 46 m² | 2 | 3 | - | 13 500 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 110,7 m² | 4 | 4 | - | 16 400 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 107,8 m² | 4 | 4 | - | 15 900 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 99,4 m² | 4 | 4 | - | 15 500 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Studencka | 45,8 m² | 2 | 0 | - | 13 300 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| - | 55,8 m² | 3 | 6 | - | 8 049 zł | 202 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| - | 43 m² | 3 | 0 | Gotowe do zamieszkania | 10 441 zł | 8 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Co potrzebujesz wiedzieć?
Adam, Asystent AI
Panel
0 / 2000
Kontekst rozmowy
Zaznaczone pozycje Adam dostaje jako kontekst rozmowy (max 10).