Rynek
Sprawdź ceny ofertowe i transakcyjne,
czas sprzedaży, obniżki cen i inne ważne informacje o lokalnym rynku.
Twoja oferta vs realne ceny w okolicy
Wpisz cenę i metraż swojej oferty, a zestawimy ją z medianą ofertową, realnymi transakcjami (akty notarialne, RCN) i percentylami okolicy. Wynik to gotowy argument do rozmowy z właścicielem.
Przykład
Tak wygląda gotowy argument dla właściciela.To przykład policzony na realnych danych tego segmentu (typowa oferta 50 m²). Wpisz swoją cenę i metraż w polach powyżej, żeby dostać wynik dla Twojej oferty, z aktywnym kopiowaniem i eksportem.
Cena oferty
17 125
zł/m² · 856 250 zł / 50 m²
vs realne transakcje (RCN)
+5%
blisko cen transakcyjnych
Mediana transakcyjna (RCN)
16 301
zł/m² · akty notarialne segmentu
W złotówkach
Taka oferta jest ~41 200 zł powyżej kotwicy transakcyjnej segmentu (wartość orientacyjna wg mediany transakcyjnej ~815 050 zł · 50 m²). To wynik przykładowy, Twój policzymy po wpisaniu ceny i metrażu.
Argument dla właściciela · przykład
Cena 17 125 zł/m² jest +5% powyżej realnych cen transakcyjnych (16 301 zł/m², akty notarialne). Dla 50 m² to ~41 200 zł powyżej kotwicy transakcyjnej segmentu. To mocny punkt do rozmowy o cenie; ostateczna wycena zależy od standardu, piętra, budynku i lokalizacji.
Wpisz cenę i metraż powyżej, żeby odblokować kopiowanie, wysyłkę do właściciela, PDF i eksport dla Twojej oferty.
Analiza Warszawa Analizujesz: Warszawa · mieszkania o dowolnym metrażu i dowolnej liczbie pokoi · oba rynki · ostatnie 365 dni
Mapa różnicy: oferta vs transakcja, Warszawa Dzielnice miasta pomalowane wg różnicy między ceną ofertową a transakcyjną (akty notarialne = realne transakcje RCN). Najedź na dzielnicę po szczegóły, kliknij, by wejść w jej analizę. Pod mapą ten sam ranking listą. Mapa liczona dla wybranego rynku (wtórny / pierwotny / oba); „oba" = realny agregat obu rynków.
stan na 15.09 16:44
Maluj wg:
zielony: oferta blisko transakcji · pomarańczowy: wyraźna różnica · czerwony: duża różnica
Ładowanie mapy…
±0-12% blisko cen transakcyjnych
±12-25% wyraźna różnica względem ceny transakcyjnej
ponad ±25% duża różnica względem ceny transakcyjnej (sprawdź próbę)
brak danych
Ochotadowolny metraż
+20%n=1489
Śródmieściedowolny metraż
+17%n=2719
Bemowodowolny metraż
+15%n=2033
Praga-Południedowolny metraż
+13%n=3878
Ursusdowolny metraż
+12%n=2306
Pokaż więcej dzielnic (jeszcze 13)
Rembertówdowolny metraż +12%n=689 Żoliborzdowolny metraż -11%n=771 Wilanówdowolny metraż +10%n=730 Bielanydowolny metraż +9%n=1661 Targówekdowolny metraż +6%n=2537 Mokotówdowolny metraż +5%n=6277 Ursynówdowolny metraż +5%n=2102 Wesoładowolny metraż +5%n=220 Białołękadowolny metraż +4%n=7479 Wawerdowolny metraż +4%n=857 Włochydowolny metraż +3%n=2534 Woladowolny metraż +2%n=3925 Praga-Północdowolny metraż -2%n=2059Mediana ofertowa (dziś) Twarde liczby tego segmentu: za ile oferują, a za ile realnie sprzedają (akty notarialne, RCN) i jak płynny jest rynek. Szczegóły, zakres cen i wykresy znajdziesz niżej.
17 125
zł/m² · z 45271 aktualnych ofert
Luka oferta ↔ transakcja RCN = za ile realnie sprzedano (akty notarialne). Podstawa do rozmowy o cenie.
+5%
824 zł/m²
Mediana transakcyjna (RCN)
16 301
zł/m² · z 18050 aktów notarialnych
Co rynek mówi
Mediana cen ofertowych wynosi dziś 17 125 zł/m², podczas gdy mediana ostatnich potwierdzonych transakcji to 16 301 zł/m². Oferty i potwierdzone transakcje są blisko siebie, segment w równowadze. Analiza obejmuje 45 271 ofert i 18 050 aktów notarialnych, które spływają z opóźnieniem.
Obliczone na 18050 aktach RCN i 45271 ofertach.
Gotowy argument do rozmowy ze sprzedającym
Ceny ofertowe w tym segmencie to ~17 125 zł/m², a potwierdzone transakcje (akty notarialne) ~16 301 zł/m². Sprzedaż zajmuje tu średnio 80 dni (mediana ofert zakończonych), a 13% z nich obniżyło już cenę od wystawienia.
Ceny, przegląd rynku Mediana ofert vs realne transakcje (RCN) i typowy zakres cen za m² w tym segmencie.
Szczegóły cen, zakres, płynność, obniżki i konkurencja
Typowy zakres cen ofertowych · zł/m²
14 745 tańsza ćwiartka
17 125 środek (mediana)
20 577 droższa ćwiartka
25 590 górna półka
Płynność i obniżki Jak szybko schodzą oferty i ile z nich tnie cenę, Twoja siła w rozmowie o realnej cenie.
Podaż aktywna
45 271
aktywnych ofert w tym segmencie
Nowe oferty
45271
aktywne oferty dodane w ost. 365 dni
Zeszły z rynku
203 211
historycznie w tym segmencie, sprzedane lub wycofane
Mediana czasu do sprzedażyŹródłoOferty portalowe, historia ogłoszeń które zeszły z rynkuAktualnośćhistoria ogłoszeń w tym segmenciePróba203211 ofert które zeszły z rynku w tym segmencieCo to znaczyTyle średnio trwa sprzedaż ofert, które ZESZŁY z rynku w tym segmencie (od publikacji do zniknięcia). To NIE to samo co „Wiek aktywnych ofert”: tamto liczy oferty wciąż wiszące, które jeszcze się nie sprzedały, dlatego bywa dużo wyższe.
80
dni, historyczne zejścia z rynku (203211 ofert)
Wiek aktywnych ofertŹródłoOferty portalowe, aktualnie aktywne ogłoszeniaAktualnośćaktywne ogłoszenia (stan bieżący)Próba45271 aktywnych ofert w tym segmencieCo to znaczyMediana wieku ofert, które WCIĄŻ wiszą w sprzedaży w tym segmencie (od publikacji do dziś). Wysoka liczba = aktywne oferty w segmencie są stare, właściciele często przeszacowują cenę. To NIE czas sprzedaży, te oferty jeszcze się nie sprzedały.
55
dni od publikacji, wciąż w sprzedaży
% ofert po obniżce
13%
aktywne oferty z ceną niższą niż na starcie
Mediana obniżki
4%
typowa skala obniżki ceny
Konkurencja · jakość Ile ofert prowadzą biura, a ile sami właściciele, i jak pewne są te liczby.
Oferty prywatne
11%
oferty od właścicieli; pozostałe 89% prowadzą biura
Pewność danych
wysoka
95/100 · Twój segment
Trend cen w czasie, oferta vs transakcja (RCN) Mediana zł/m² miesiąc po miesiącu: linia ciągła to oferty, przerywana to realne transakcje (RCN).
Cała Warszawa · mediana zł/m²
Dane liczbowe
| Miesiąc | Oferta | RCN |
|---|---|---|
| 2024-09 | 17 888 | 16 043 |
| 2024-10 | 17 691 | 15 539 |
| 2024-11 | 17 370 | 15 584 |
| 2024-12 | 17 593 | 14 977 |
| 2025-02 | 17 292 | 15 209 |
| 2025-03 | 17 123 | 15 197 |
| 2025-04 | 17 098 | 15 000 |
| 2025-05 | 17 079 | 15 325 |
| 2025-06 | 17 215 | 14 909 |
| 2025-07 | 17 266 | 14 904 |
| 2025-08 | 17 222 | 15 370 |
| 2025-09 | 17 105 | 14 635 |
| 2025-10 | 16 986 | 15 471 |
| 2025-11 | 16 900 | 16 388 |
| 2025-12 | 16 835 | 17 301 |
| 2026-01 | 16 900 | 16 783 |
| 2026-02 | 16 966 | 16 405 |
| 2026-03 | 16 769 | 16 543 |
| 2026-04 | 17 200 | 13 759 |
| 2026-05 | 17 050 | 15 316 |
| 2026-06 | 17 333 | 13 089 |
| 2026-07 | 17 198 | 15 456 |
| 2026-08 | 17 373 | - |
| 2026-09 | 17 253 | - |
Mediana ceny za m² miesiąc po miesiącu. Linia ciągła, oferty z ogłoszeń (ostatnie 24 mies.); przerywana, transakcje (akty notarialne). Myślnik „-" = w danym miesiącu było za mało transakcji w segmencie (mniej niż 5), a nie że ceny spadły do zera.
Rozbicie cen, oferta vs transakcja RCN Cena za m² w rozbiciu na metraż, dzielnicę i liczbę pokoi, gdzie jest drożej, a gdzie taniej. „-" w kolumnie RCN = za mała próba transakcji (mniej niż 5 aktów notarialnych), nie brak ani zero. Badge niska próba = mniej niż 30 ofert w koszyku, medianę traktuj orientacyjnie.
Cena za m² wg metrażuCała Warszawa · zł/m²
Dane liczbowe
| Metraż | Oferta | RCN | n |
|---|---|---|---|
| 0-35 m² | 19 178 | 17 619 | 5456 |
| 35-50 m² | 17 372 | 16 595 | 16641 |
| 50-70 m² | 15 963 | 15 561 | 14613 |
| 70-90 m² | 16 839 | 16 275 | 5090 |
| 90+ m² | 19 146 | 15 335 | 3471 |
Podsumowanie analityczne Gotowe wnioski do rozmowy ze sprzedającym, te same trafiają do PDF dla właściciela.
CenyMediana ofertowa to 17 125 zł/m², a typowy zakres ofert mieści się między 14 745 a 20 577 zł/m² (z 45271 ofert).
Luka oferta vs transakcjaOferty są 5% powyżej realnych cen z aktów notarialnych (16 301 zł/m²); segment jest blisko równowagi, ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji.
PłynnośćMediana czasu na rynku to 55 dni, a 13% ofert obniżyło cenę, płynność jest zdrowa.
RekomendacjaTu ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji, mocny argument to nie sama luka, lecz płynność: oferty czekają w medianie 55 dni, co piąta schodzi z ceny.
Jak to liczymy, źródła, próba i zastrzeżenia
Oferty (portale ogłoszeń)45271 aktywnych · dowolny m² · 1 oferta = 1 ogłoszenie
Transakcje (akty notarialne)18050 · 365d
Pewność danych95/100 · Twój segment · próba: 45271 ofert / 18050 transakcji
Skrajne cenyodfiltrowane (poniżej 3 000 i powyżej 60 000 zł/m²)
Duplikatyodsiane, jedna oferta = jedno ogłoszenie (aktualna cena)
Porównywalnośćten sam, porównywalny segment (dzielnica + metraż)
Lukę liczymy w obrębie tego samego, porównywalnego segmentu (ta sama dzielnica i metraż). Transakcji jest mniej niż ofert, jeśli w wąskim segmencie jest ich za mało, rozszerzamy próbę do poziomu dzielnicy, żeby liczba była wiarygodna. Przy każdej wartości widać próbę (ile ofert i transakcji) i pewność, to argument gotowy do pokazania sprzedającemu.
Wysoka próba, ale RCN ma opóźnienie publikacji i mniejszą liczebność niż oferty (n=18050 aktów vs 45271 ofert), traktuj go jako kotwicę realnej ceny, nie jako bieżący kurs minuta po minucie.
Legenda wykresów: „-" w kolumnie RCN = mniej niż 5 aktów notarialnych w danym koszyku (nie brak ani zero); badge „niska próba" = mniej niż 30 ofert w koszyku (medianę traktuj orientacyjnie).
Porównywalne, realne transakcje i podobne oferty Realne akty notarialne (RCN) i aktualne oferty w tym segmencie, podstawa dla liczb powyżej.
Realne transakcje z aktów notarialnych (RCN) za ile faktycznie sprzedano podobne mieszkania
| Data | Adres Adresy ograniczone do ulicy i dzielnicy (bez numeru, dane wrażliwe). Ceny z aktów notarialnych (RCN), za ile realnie sprzedano, obok aktualnych ofert. | Metraż | Pok. | Piętro | zł/m² | Cena | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27 lip 2026 | Aleja Krakowska | 48,8 m² | 2 | 1 | 15 475 zł | 754 876 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 21 lip 2026 | Aleja Krakowska | 53,4 m² | 3 | 3 | 16 713 zł | 892 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10 lip 2026 | Aleja Krakowska | 49,3 m² | 2 | 1 | 15 456 zł | 762 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10 lip 2026 | Aleja Krakowska | 53,4 m² | 3 | 4 | 15 313 zł | 817 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 lip 2026 | ulica Źródlana | 95,7 m² | 4 | 1 | 9 820 zł | 940 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 lip 2026 | ulica Krokusów | 51,4 m² | 3 | 3 | 14 377 zł | 739 448 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 29 cze 2026 | ulica Podmiejska | 21,9 m² | 1 | 2 | 13 089 zł | 286 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 19 cze 2026 | ulica Ostródzka · Targówek | 74,1 m² | 3 | 1 | 12 199 zł | 904 320 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10 cze 2026 | ulica Stanisława Dubois · Śródmieście | 73,2 m² | 3 | 9 | 27 324 zł | 2 000 664 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10 cze 2026 | ulica Stanisława Dubois · Śródmieście | 38 m² | 2 | 5 | 25 144 zł | 955 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 cze 2026 | ulica Kartograficzna · Białołęka | 40,2 m² | 3 | 3 | 12 692 zł | 510 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 28 maj 2026 | ulica Pelcowizna · Targówek | 56 m² | 3 | 2 | 15 446 zł | 865 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 27 maj 2026 | ulica Stanisława Dubois · Śródmieście | 69,5 m² | 3 | 10 | 28 768 zł | 2 000 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 26 maj 2026 | ulica Pelcowizna · Targówek | 72,8 m² | 4 | 2 | 15 184 zł | 1 105 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 21 maj 2026 | ulica Stanisława Dubois · Śródmieście | 36,3 m² | 2 | 5 | 25 928 zł | 941 983 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 15 maj 2026 | ulica Aluzyjna · Białołęka | 51,3 m² | 3 | 8 | 10 331 zł | 530 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 14 maj 2026 | ulica Stanisława Dubois · Śródmieście | 31 m² | 1 | 4 | 26 296 zł | 815 442 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 12 maj 2026 | Aleja gen. Antoniego Chruściela „Montera” · Rembertów | 52 m² | 3 | 2 | 13 461 zł | 700 000 zł | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Podobne oferty dostępne teraz z nimi Twoja oferta konkuruje o kupca
| Adres | Metraż | Pok. | Piętro | Stan | zł/m² | Na rynku „Na rynku" = ile dni oferta wisi (dłużej = większe pole do negocjacji). Aktualne aktywne ogłoszenia z portali. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wojciecha Opackiego | 58,1 m² | 3 | 0 | - | 16 777 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 63,2 m² | 3 | 4 | - | 15 950 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 33,9 m² | 2 | 5 | - | 18 550 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 51,7 m² | 3 | 3 | - | 17 550 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 82,6 m² | 4 | 2 | - | 15 303 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 46,9 m² | 2 | 0 | - | 17 467 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 64,8 m² | 4 | 4 | - | 15 950 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 72,1 m² | 4 | 5 | - | 15 650 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 35,2 m² | 2 | 0 | - | 18 278 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 3 | 2 | - | 16 300 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 3 | 4 | - | 16 500 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 63,1 m² | 3 | 0 | - | 15 699 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 38,6 m² | 2 | 0 | - | 18 360 zł | 355 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Astronautów | 46,2 m² | 2 | 0 | - | 10 800 zł | 352 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aleje Jerozolimskie | 32,2 m² | 1 | 4 | Gotowe do zamieszkania | 15 728 zł | 336 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aleje Jerozolimskie | 30 m² | 1 | 3 | - | 14 666 zł | 310 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 63,2 m² | 3 | 1 | - | 15 650 zł | 301 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 30,9 m² | 1 | 0 | - | 19 223 zł | 301 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Jutrzenki | 66,2 m² | 3 | 2 | - | 16 535 zł | 294 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Wojciecha Opackiego | 45,1 m² | 2 | 0 | - | 17 881 zł | 287 dni | zobacz → | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Co potrzebujesz wiedzieć?
Adam, Asystent AI
Panel
0 / 2000
Kontekst rozmowy
Zaznaczone pozycje Adam dostaje jako kontekst rozmowy (max 10).