Rynek
Przegląd rynku, twarde liczby segmentu (oferty + transakcje notarialne) + Twoja oferta → gotowy argument. Wybierz segment lub wpisz adres.
Przegląd rynku · zacznij od adresu (najdokładniej) albo wybierz segment · dane na żywo z bazy
Mapa luki oferta ↔ RCN, Sopot
Dzielnice miasta pomalowane wg luki oferta vs realne transakcje (akty notarialne). Najedź na dzielnicę po szczegóły, kliknij, by wejść w jej analizę. Pod mapą ten sam ranking listą.
Maluj wg:
zielony: blisko RCN · pomarańczowy: różnica · czerwony: duży rozjazd
Ładowanie mapy…
Dolny0-35 m² · szersza próba
+22%n=178
Kamienny Potok50-70 m² · szersza próba
+11%n=46
Górny70-90 m² · szersza próba
-5%n=72
Przylesie35-50 m² · szersza próba
+0%n=612
±0-12% blisko cen transakcyjnych
±12-25% wyraźna różnica względem RCN
> 25% duży rozjazd względem RCN (sprawdź próbę)
brak danych
Twarde liczby tego segmentu: za ile oferują, a za ile realnie sprzedają (akty notarialne, RCN) i jak płynny jest rynek. Szczegóły, zakres cen i wykresy znajdziesz niżej.
Co rynek mówi
Rynek prosi dziś 17 358 zł/m² (184 ofert) · potwierdzone transakcje 19 437 zł/m² (160 aktów notarialnych, dane spływają z opóźnieniem). Oferty 11% poniżej potwierdzonych, sprzedający w mocnej pozycji. Długa ekspozycja (~613 dni), 18% ofert po obniżce.
Obliczone na 160 aktach RCN i 184 ofertach.
Gotowy argument do rozmowy ze sprzedającym
Ceny ofertowe w tym segmencie to ~17 358 zł/m², a potwierdzone transakcje (akty notarialne) ~19 437 zł/m². mediana czasu na rynku 613 dni, 18% po obniżce.
Mediana ofertowa (dziś)
17 358
zł/m² · z 184 aktualnych ofert
Luka oferta ↔ transakcja
-11%
2 079 zł/m²
Mediana transakcyjna (RCN)
19 437
zł/m² · z 160 aktów notarialnych
RCN = za ile realnie sprzedano (akty notarialne). Podstawa do rozmowy o cenie.
Sprawdź swoją ofertę vs ten segment
Wpisz adres, żeby zobaczyć profil okolicy
Dojazd, cisza, powietrze i ryzyka (powódź, MPZP, co się buduje) liczymy dla konkretnego punktu, ~250–1000 m wokół adresu, nie dla całej dzielnicy. W skali dzielnicy te wartości potrafią się mocno różnić, więc pokazywane „dla dzielnicy” wprowadzałyby w błąd. Adres wpisz w polu na górze.
Ceny, przegląd rynku
Mediana ofert vs realne transakcje (RCN) i typowy zakres cen za m² w tym segmencie.
Szczegóły cen, zakres, płynność, obniżki i konkurencja
Typowy zakres cen ofertowych · zł/m²
15 263 tańsza ćwiartka
17 358 środek (mediana)
22 620 droższa ćwiartka
27 103 górna półka
Płynność i obniżki
Jak szybko schodzą oferty i ile z nich tnie cenę, Twoja siła w rozmowie o realnej cenie.
Podaż aktywna
184
ofert (unikalne)
Nowe oferty
187
weszły w ost. 90 dni, nadal aktywne
Zeszły z rynku
483
łącznie w bazie, sprzedane lub wycofane (cała historia)
Mediana czasu do sprzedaży
246
dni, oferty które już zeszły z rynku (483 ofert)
Wiek aktywnych ofert
613
dni od publikacji, wciąż w sprzedaży
% ofert po obniżce
18%
aktywne oferty z ceną niższą niż na starcie
Mediana obniżki
6%
typowa skala obniżki ceny
Konkurencja · jakość
Ile ofert prowadzą biura, a ile sami właściciele, i jak pewne są te liczby.
Oferty prywatne
14%
oferty od właścicieli; pozostałe 86% prowadzą biura
Pewność danych
wysoka
95/100 · Twój segment
Trend cen w czasie, oferta vs transakcja (RCN)
Mediana zł/m² miesiąc po miesiącu: linia ciągła to oferty, przerywana to realne transakcje (RCN).
Cały Sopot · mediana zł/m²
Dane liczbowe
| Miesiąc | Oferta | RCN |
|---|---|---|
| 2024-09 | 17 287 | 19 199 |
| 2024-10 | 18 992 | 17 233 |
| 2024-11 | 17 771 | - |
| 2024-12 | 18 443 | - |
| 2025-02 | 18 286 | - |
| 2025-03 | 18 156 | - |
| 2025-04 | 18 077 | 17 546 |
| 2025-05 | 17 280 | 15 778 |
| 2025-06 | 18 218 | - |
| 2025-07 | 17 289 | 17 020 |
| 2025-08 | 17 553 | 14 437 |
| 2025-09 | 18 054 | 16 488 |
| 2025-10 | 19 128 | 15 961 |
| 2025-11 | 17 261 | - |
| 2025-12 | 17 580 | 14 939 |
| 2026-01 | 17 488 | - |
| 2026-02 | 18 054 | - |
| 2026-03 | 17 261 | - |
| 2026-04 | 19 128 | - |
| 2026-05 | 19 133 | - |
| 2026-06 | 18 436 | - |
Mediana ceny za m² miesiąc po miesiącu. Linia ciągła, oferty z ogłoszeń (ostatnie 24 mies.); przerywana, transakcje (akty notarialne). Myślnik „-" = w danym miesiącu było za mało transakcji w segmencie (mniej niż 5), a nie że ceny spadły do zera.
Rozbicie cen, oferta vs transakcja RCN
Cena za m² w rozbiciu na metraż, dzielnicę i liczbę pokoi, gdzie jest drożej, a gdzie taniej.
Cena oferta i transakcje (RCN) wg dzielnic35-50 m² · zł/m²
Dane liczbowe
| Dzielnica / obszar | Oferta /m² | RCN /m² | n |
|---|---|---|---|
| Wyścigi | 22 486 | 18 787 | 30 |
| Dolny | 22 396 | 18 787 | 31 |
| Przylesie | 18 740 | 18 787 | 612 |
| Centrum | 17 993 | 18 787 | 33 |
| Górny | 17 885 | 18 787 | 72 |
| Kamienny Potok | 16 380 | 14 732 | 46 |
| Brodwino | 14 982 | 18 787 | 30 |
Legenda: „-" w kolumnie RCN = za mała próba transakcji w tym koszyku (mniej niż 5 aktów notarialnych), nie brak ani zero. Badge niska próba = mniej niż 30 ofert w koszyku, medianę traktuj orientacyjnie.
Podsumowanie analityczne
Gotowe wnioski do rozmowy ze sprzedającym, te same trafiają do PDF dla właściciela.
CenyMediana ofertowa to 17 358 zł/m², a typowy zakres ofert mieści się między 15 263 a 22 620 zł/m² (z 184 ofert).
Luka oferta vs transakcjaOferty są 11% poniżej realnych cen z aktów notarialnych (19 437 zł/m²); oferty są poniżej cen transakcyjnych, rzadka sytuacja, sprzedający mają mocną pozycję.
PłynnośćMediana czasu na rynku to 613 dni, a 18% ofert obniżyło cenę, rynek jest wolny, oferty długo czekają na kupca.
RekomendacjaDla kupującego: oferty poniżej rynku to okazja, ale szybko znikają. Dla sprzedającego: można celować wyżej.
Jak to liczymy, źródła, próba i zastrzeżenia
Oferty (portale ogłoszeń)184 aktywnych · 35-50 m² · 1 oferta = 1 ogłoszenie
Transakcje (akty notarialne)160 · na poziomie dzielnicy
Pewność danych95/100 · Twój segment · próba: 184 ofert / 160 transakcji
Skrajne cenyodfiltrowane (poniżej 3 000 i powyżej 60 000 zł/m²)
Duplikatyodsiane, jedna oferta = jedno ogłoszenie (aktualna cena)
Porównywalnośćten sam, porównywalny segment (dzielnica + metraż)
Lukę liczymy w obrębie tego samego, porównywalnego segmentu (ta sama dzielnica i metraż). Transakcji jest mniej niż ofert, jeśli w wąskim segmencie jest ich za mało, rozszerzamy próbę do poziomu dzielnicy, żeby liczba była wiarygodna. Przy każdej wartości widać próbę (ile ofert i transakcji) i pewność, to argument gotowy do pokazania sprzedającemu.
Wysoka próba, ale RCN ma opóźnienie publikacji i mniejszą liczebność niż oferty (n=160 aktów vs 184 ofert), traktuj go jako kotwicę realnej ceny, nie jako bieżący kurs minuta po minucie.
Legenda wykresów: „-" w kolumnie RCN = mniej niż 5 aktów notarialnych w danym koszyku (nie brak ani zero); badge „niska próba" = mniej niż 30 ofert w koszyku (medianę traktuj orientacyjnie).
Porównywalne, realne transakcje i podobne oferty
Realne akty notarialne (RCN) i aktualne oferty w tym segmencie, podstawa dla liczb powyżej.
Realne transakcje (akty notarialne) · z datami · RCN
| Data | Adres | Metraż | Pok. | Piętro | zł/m² | Cena |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 29 gru 2025 | Aleja Niepodległości · Górny Sopot | 42,2 m² | 3 | 7 | 13 507 zł | 570 000 zł |
| 29 gru 2025 | Aleja Niepodległości | 42,2 m² | 3 | 7 | 13 507 zł | 570 000 zł |
| 22 gru 2025 | Karlikowska | 37,3 m² | 3 | 1 | 19 437 zł | 725 000 zł |
| 22 gru 2025 | Karlikowska · Karlikowo | 37,3 m² | 3 | 1 | 19 437 zł | 725 000 zł |
| 19 gru 2025 | Bohaterów Monte Cassino | 49,4 m² | 3 | 4 | 15 991 zł | 790 000 zł |
Rozwiń (jeszcze 15)
| 19 gru 2025 | Bohaterów Monte Cassino · Dolny Sopot | 49,4 m² | 3 | 4 | 15 991 zł | 790 000 zł |
| 12 gru 2025 | Helska | 49,2 m² | 3 | 2 | 37 601 zł | 1 850 000 zł |
| 11 gru 2025 | Aleja Niepodległości | 41,3 m² | 1 | 2 | 19 542 zł | 807 500 zł |
| 11 gru 2025 | Aleja Niepodległości · Górny Sopot | 41,3 m² | 1 | 2 | 19 542 zł | 807 500 zł |
| 10 gru 2025 | Józefa Kraszewskiego | 46,5 m² | 4 | 5 | 13 118 zł | 610 000 zł |
| 10 gru 2025 | Józefa Kraszewskiego · Kamienny Potok | 46,5 m² | 4 | 5 | 13 118 zł | 610 000 zł |
| 4 gru 2025 | 23 Marca | 40 m² | 2 | 4 | 27 263 zł | 1 090 000 zł |
| 1 gru 2025 | 3 Maja · Dolny Sopot | 48,2 m² | 4 | 3 | 13 886 zł | 670 000 zł |
| 1 gru 2025 | 3 Maja | 48,2 m² | 4 | 3 | 13 886 zł | 670 000 zł |
| 28 lis 2025 | Karlikowska | 37,3 m² | 3 | 1 | 18 739 zł | 699 000 zł |
| 26 lis 2025 | Józefa Kraszewskiego | 37,7 m² | 3 | 1 | 16 047 zł | 605 000 zł |
| 26 lis 2025 | Józefa Kraszewskiego · Kamienny Potok | 37,7 m² | 3 | 1 | 16 047 zł | 605 000 zł |
| 14 lis 2025 | Bohaterów Monte Cassino · Dolny Sopot | 35,7 m² | 3 | 1 | 23 822 zł | 850 000 zł |
| 7 lis 2025 | Jana Sobieskiego · Dolny Sopot | 47 m² | 2 | 3 | 24 468 zł | 1 150 000 zł |
| 3 lis 2025 | Aleja Niepodległości · Górny Sopot | 35,5 m² | 3 | 4 | 14 788 zł | 525 000 zł |
Adresy ograniczone do ulicy i dzielnicy (bez numeru, dane wrażliwe). Ceny z aktów notarialnych (RCN), za ile realnie sprzedano, obok aktualnych ofert.
Podobne oferty aktualne · z czym konkurujesz dziś
| Adres | Metraż | Pok. | Piętro | Stan | zł/m² | Na rynku | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Smolna | 44,9 m² | 2 | 0 | Gotowe do użytku | 27 623 zł | 76 dni | zobacz → |
| dr. Ludwika Zamenhofa | 37 m² | 1 | 0 | Gotowe do użytku | 18 054 zł | 433 dni | zobacz → |
| ul. Karlikowska | 38 m² | 2 | 1 | Gotowe do użytku | 22 868 zł | 487 dni | zobacz → |
| ul. Karlikowska | 40,6 m² | 2 | 0 | Gotowe do użytku | 18 227 zł | 545 dni | zobacz → |
| ul. Karlikowska | 39 m² | 3 | 2 | Gotowe do użytku | 19 190 zł | 474 dni | zobacz → |
Rozwiń (jeszcze 14)
| ul. Bohaterów Monte Cassino | 48,3 m² | 2 | 2 | 26 418 zł | 535 dni | zobacz → |
| ul. Józefa Kraszewskiego | 47 m² | 2 | 2 | 14 571 zł | 505 dni | zobacz → |
| ul. Smolna | 48,6 m² | 2 | 1 | 22 789 zł | 707 dni | zobacz → |
| ul. Władysława Cieszyńskiego | 41 m² | 2 | 4 | 16 561 zł | 590 dni | zobacz → |
| ul. Stefana Żeromskiego | 38 m² | 2 | 6 | 17 842 zł | 476 dni | zobacz → |
| al. Niepodległości | 39,1 m² | 2 | 3 | 25 307 zł | 535 dni | zobacz → |
| ul. Artura Grottgera | 36,8 m² | 2 | 3 | 18 179 zł | 622 dni | zobacz → |
| ul. Juliusza Słowackiego | 39 m² | 2 | 1 | 17 923 zł | 524 dni | zobacz → |
| Aleja Niepodległości | 46 m² | 3 | 9 | 17 370 zł | 797 dni | zobacz → |
| ul. Władysława Cieszyńskiego | 41 m² | 2 | 3 | 13 878 zł | 571 dni | zobacz → |
| ul. Oskara Kolberga | 41,9 m² | 2 | 10 | 15 012 zł | 496 dni | zobacz → |
| ul. Oskara Kolberga | 42,5 m² | 2 | - | 15 271 zł | 622 dni | zobacz → |
| ul. 23 Marca | 38 m² | 2 | 4 | 17 342 zł | 522 dni | zobacz → |
| ul. 23 Marca | 35,9 m² | 2 | 1 | 17 409 zł | 516 dni | zobacz → |
„Na rynku" = ile dni oferta wisi (dłużej = większe pole do negocjacji). Aktualne aktywne ogłoszenia z portali.
Twoja oferta vs ten segment
Cena i metraż oferty zestawione z medianą, transakcjami (RCN) i percentylami segmentu, wynik gotowy do rozmowy z właścicielem.
Wpisz cenę i metraż swojej oferty, by zestawić ją z medianą, realnymi transakcjami (RCN) i percentylami segmentu.
Adam — Asystent AI
Panel
0 / 2000