Rynek
Przegląd rynku, twarde liczby segmentu (oferty + transakcje notarialne) + Twoja oferta → gotowy argument. Wybierz segment lub wpisz adres.
Przegląd rynku · zacznij od adresu (najdokładniej) albo wybierz segment · dane na żywo z bazy
Mapa luki oferta ↔ RCN, Warszawa
Dzielnice miasta pomalowane wg luki oferta vs realne transakcje (akty notarialne). Najedź na dzielnicę po szczegóły, kliknij, by wejść w jej analizę. Pod mapą ten sam ranking listą.
Maluj wg:
zielony: blisko RCN · pomarańczowy: różnica · czerwony: duży rozjazd
Ładowanie mapy…
Ursynów50-70 m²
-11%n=370
Bemowo50-70 m²
-10%n=450
Bielany35-50 m²
+9%n=368
Mokotów35-50 m²
+7%n=748
Śródmieście35-50 m²
+6%n=487
Ursus90+ m² · szersza próba
+6%n=688
Wilanów0-35 m² · szersza próba
+4%n=858
Praga-Północ90+ m² · szersza próba
-4%n=416
Wola35-50 m²
+2%n=831
Praga-Południe35-50 m²
-2%n=362
Targówek90+ m² · szersza próba
-1%n=576
Białołęka50-70 m²
-1%n=472
±0-12% blisko cen transakcyjnych
±12-25% wyraźna różnica względem RCN
> 25% duży rozjazd względem RCN (sprawdź próbę)
brak danych
Twarde liczby tego segmentu: za ile oferują, a za ile realnie sprzedają (akty notarialne, RCN) i jak płynny jest rynek. Szczegóły, zakres cen i wykresy znajdziesz niżej.
Co rynek mówi
Rynek prosi dziś 17 259 zł/m² (8233 ofert) · potwierdzone transakcje 16 597 zł/m² (3953 aktów notarialnych, dane spływają z opóźnieniem). Oferty i potwierdzone transakcje blisko siebie, segment w równowadze. Długa ekspozycja (~609 dni), 17% ofert po obniżce.
Obliczone na 3953 aktach RCN i 8233 ofertach.
Gotowy argument do rozmowy ze sprzedającym
Ceny ofertowe w tym segmencie to ~17 259 zł/m², a potwierdzone transakcje (akty notarialne) ~16 597 zł/m². mediana czasu na rynku 609 dni, 17% po obniżce.
Mediana ofertowa (dziś)
17 259
zł/m² · z 8233 aktualnych ofert
Luka oferta ↔ transakcja
+4%
662 zł/m²
Mediana transakcyjna (RCN)
16 597
zł/m² · z 3953 aktów notarialnych
RCN = za ile realnie sprzedano (akty notarialne). Podstawa do rozmowy o cenie.
Sprawdź swoją ofertę vs ten segment
Wpisz adres, żeby zobaczyć profil okolicy
Dojazd, cisza, powietrze i ryzyka (powódź, MPZP, co się buduje) liczymy dla konkretnego punktu, ~250–1000 m wokół adresu, nie dla całej dzielnicy. W skali dzielnicy te wartości potrafią się mocno różnić, więc pokazywane „dla dzielnicy” wprowadzałyby w błąd. Adres wpisz w polu na górze.
Ceny, przegląd rynku
Mediana ofert vs realne transakcje (RCN) i typowy zakres cen za m² w tym segmencie.
Szczegóły cen, zakres, płynność, obniżki i konkurencja
Typowy zakres cen ofertowych · zł/m²
15 000 tańsza ćwiartka
17 259 środek (mediana)
19 617 droższa ćwiartka
22 794 górna półka
Płynność i obniżki
Jak szybko schodzą oferty i ile z nich tnie cenę, Twoja siła w rozmowie o realnej cenie.
Podaż aktywna
8 233
ofert (unikalne)
Nowe oferty
9367
weszły w ost. 90 dni, nadal aktywne
Zeszły z rynku
25 135
łącznie w bazie, sprzedane lub wycofane (cała historia)
Mediana czasu do sprzedaży
199
dni, oferty które już zeszły z rynku (25135 ofert)
Wiek aktywnych ofert
609
dni od publikacji, wciąż w sprzedaży
% ofert po obniżce
17%
aktywne oferty z ceną niższą niż na starcie
Mediana obniżki
4%
typowa skala obniżki ceny
Konkurencja · jakość
Ile ofert prowadzą biura, a ile sami właściciele, i jak pewne są te liczby.
Oferty prywatne
23%
oferty od właścicieli; pozostałe 77% prowadzą biura
Pewność danych
wysoka
95/100 · Twój segment
Trend cen w czasie, oferta vs transakcja (RCN)
Mediana zł/m² miesiąc po miesiącu: linia ciągła to oferty, przerywana to realne transakcje (RCN).
Cała Warszawa · mediana zł/m²
Dane liczbowe
| Miesiąc | Oferta | RCN |
|---|---|---|
| 2024-09 | 17 802 | 16 861 |
| 2024-10 | 17 750 | 16 596 |
| 2024-11 | 17 327 | 17 023 |
| 2024-12 | 17 500 | 16 888 |
| 2025-02 | 17 113 | 16 229 |
| 2025-03 | 17 024 | 16 506 |
| 2025-04 | 17 045 | 16 480 |
| 2025-05 | 17 027 | 16 375 |
| 2025-06 | 17 111 | 15 905 |
| 2025-07 | 17 088 | 16 157 |
| 2025-08 | 17 000 | 16 599 |
| 2025-09 | 17 093 | 16 222 |
| 2025-10 | 17 128 | 16 016 |
| 2025-11 | 17 053 | 15 467 |
| 2025-12 | 17 169 | - |
| 2026-01 | 17 442 | - |
| 2026-02 | 17 457 | - |
| 2026-03 | 17 047 | - |
| 2026-04 | 17 664 | - |
| 2026-05 | 17 490 | - |
| 2026-06 | 17 574 | - |
Mediana ceny za m² miesiąc po miesiącu. Linia ciągła, oferty z ogłoszeń (ostatnie 24 mies.); przerywana, transakcje (akty notarialne). Myślnik „-" = w danym miesiącu było za mało transakcji w segmencie (mniej niż 5), a nie że ceny spadły do zera.
Rozbicie cen, oferta vs transakcja RCN
Cena za m² w rozbiciu na metraż, dzielnicę i liczbę pokoi, gdzie jest drożej, a gdzie taniej.
Cena oferta i transakcje (RCN) wg dzielnic35-50 m² · zł/m²
Dane liczbowe
| Dzielnica / obszar | Oferta /m² | RCN /m² | n |
|---|---|---|---|
| Śródmieście | 21 333 | 20 085 | 487 |
| Wilanów | 20 291 | 19 294 | 190 |
| Żoliborz | 19 080 | 23 517 | 210 |
| Mokotów | 18 571 | 17 326 | 748 |
| Wola | 18 559 | 18 192 | 831 |
| Ochota | 17 571 | 17 681 | 332 |
| Ursynów | 17 553 | 17 809 | 239 |
| Praga | 17 034 | 16 544 | 273 |
| Włochy | 16 975 | 15 786 | 156 |
| Praga-Północ | 16 899 | 18 196 | 161 |
| Praga-Południe | 16 668 | 17 006 | 362 |
| Bemowo | 16 493 | 16 606 | 330 |
| Bielany | 16 232 | 14 953 | 368 |
| Ursus | 15 782 | 14 493 | 312 |
| Targówek | 15 214 | 15 040 | 244 |
| Wawer | 14 864 | 14 227 | 54 |
| Białołęka | 14 491 | 13 808 | 374 |
| Bródno | 14 447 | 16 544 | 175 |
Legenda: „-" w kolumnie RCN = za mała próba transakcji w tym koszyku (mniej niż 5 aktów notarialnych), nie brak ani zero. Badge niska próba = mniej niż 30 ofert w koszyku, medianę traktuj orientacyjnie.
Podsumowanie analityczne
Gotowe wnioski do rozmowy ze sprzedającym, te same trafiają do PDF dla właściciela.
CenyMediana ofertowa to 17 259 zł/m², a typowy zakres ofert mieści się między 15 000 a 19 617 zł/m² (z 8233 ofert).
Luka oferta vs transakcjaOferty są 4% powyżej realnych cen z aktów notarialnych (16 597 zł/m²); segment jest blisko równowagi, ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji.
PłynnośćMediana czasu na rynku to 609 dni, a 17% ofert obniżyło cenę, rynek jest wolny, oferty długo czekają na kupca.
RekomendacjaTu ceny ofertowe trzymają się realnych transakcji, mocny argument to nie sama luka, lecz płynność: oferty czekają w medianie 609 dni, co piąta schodzi z ceny.
Jak to liczymy, źródła, próba i zastrzeżenia
Oferty (portale ogłoszeń)8233 aktywnych · 35-50 m² · 1 oferta = 1 ogłoszenie
Transakcje (akty notarialne)3953 · na poziomie dzielnicy
Pewność danych95/100 · Twój segment · próba: 8233 ofert / 3953 transakcji
Skrajne cenyodfiltrowane (poniżej 3 000 i powyżej 60 000 zł/m²)
Duplikatyodsiane, jedna oferta = jedno ogłoszenie (aktualna cena)
Porównywalnośćten sam, porównywalny segment (dzielnica + metraż)
Lukę liczymy w obrębie tego samego, porównywalnego segmentu (ta sama dzielnica i metraż). Transakcji jest mniej niż ofert, jeśli w wąskim segmencie jest ich za mało, rozszerzamy próbę do poziomu dzielnicy, żeby liczba była wiarygodna. Przy każdej wartości widać próbę (ile ofert i transakcji) i pewność, to argument gotowy do pokazania sprzedającemu.
Wysoka próba, ale RCN ma opóźnienie publikacji i mniejszą liczebność niż oferty (n=3953 aktów vs 8233 ofert), traktuj go jako kotwicę realnej ceny, nie jako bieżący kurs minuta po minucie.
Legenda wykresów: „-" w kolumnie RCN = mniej niż 5 aktów notarialnych w danym koszyku (nie brak ani zero); badge „niska próba" = mniej niż 30 ofert w koszyku (medianę traktuj orientacyjnie).
Porównywalne, realne transakcje i podobne oferty
Realne akty notarialne (RCN) i aktualne oferty w tym segmencie, podstawa dla liczb powyżej.
Realne transakcje (akty notarialne) · z datami · RCN
| Data | Adres | Metraż | Pok. | Piętro | zł/m² | Cena |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 24 lis 2025 | ulica Antoniego Magiera | 47,2 m² | 4 | 2 | 16 088 zł | 760 000 zł |
| 21 lis 2025 | ulica Dzikiej Kaczki · Białołęka | 41,5 m² | 2 | 4 | 16 027 zł | 665 000 zł |
| 21 lis 2025 | Plac Wojska Polskiego | 35,5 m² | 2 | 1 | 11 673 zł | 415 000 zł |
| 21 lis 2025 | ulica Dzikiej Kaczki | 41,5 m² | 2 | 4 | 16 027 zł | 665 000 zł |
| 21 lis 2025 | Plac Wojska Polskiego · Wesoła | 35,5 m² | 2 | 1 | 11 673 zł | 415 000 zł |
Rozwiń (jeszcze 15)
| 20 lis 2025 | ulica 1 Sierpnia · Włochy | 38,4 m² | 3 | 8 | 13 425 zł | 515 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Sękocińska | 43,9 m² | 3 | 4 | 17 209 zł | 755 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica 1 Sierpnia | 38,4 m² | 3 | 8 | 13 425 zł | 515 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Światowida | 36,6 m² | 2 | 4 | 12 295 zł | 450 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Józefa Mehoffera · Białołęka | 49,5 m² | 3 | 3 | 13 535 zł | 670 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Płużańska | 36 m² | 2 | 1 | 13 611 zł | 490 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Mirabelki | 45,3 m² | 1 | 3 | 12 152 zł | 550 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Józefa Mehoffera | 49,5 m² | 3 | 3 | 13 535 zł | 670 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Jana Kasprowicza · Bielany | 39,2 m² | 2 | 1 | 20 025 zł | 785 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Mirabelki · Białołęka | 45,3 m² | 1 | 3 | 12 152 zł | 550 000 zł |
| 20 lis 2025 | ulica Jana Kasprowicza | 39,2 m² | 2 | 1 | 20 025 zł | 785 000 zł |
| 19 lis 2025 | ulica Bartosza Głowackiego · Bielany | 41,6 m² | 2 | 1 | 17 311 zł | 720 000 zł |
| 19 lis 2025 | ulica Gioacchino Rossiniego · Białołęka | 39,7 m² | 2 | 4 | 14 487 zł | 575 000 zł |
| 19 lis 2025 | ulica Gioacchino Rossiniego | 39,7 m² | 2 | 4 | 14 487 zł | 575 000 zł |
| 21 lis 2025 | ulica Jakuba Jasińskiegonietypowa, poza medianą | 49,8 m² | 3 | 1 | 7 379 zł | 367 500 zł |
Adresy ograniczone do ulicy i dzielnicy (bez numeru, dane wrażliwe). Ceny z aktów notarialnych (RCN), za ile realnie sprzedano, obok aktualnych ofert.
Podobne oferty aktualne · z czym konkurujesz dziś
| Adres | Metraż | Pok. | Piętro | Stan | zł/m² | Na rynku | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pokorna | 38,4 m² | 2 | 3 | Gotowe do użytku | 29 948 zł | 69 dni | zobacz → |
| Solipska | 46,9 m² | 2 | 3 | Gotowe do użytku | 24 072 zł | 81 dni | zobacz → |
| ul. Sarmacka | 47 m² | 2 | 0 | Gotowe do użytku | 18 830 zł | 50 dni | zobacz → |
| Stańczyka | 38 m² | 2 | - | - | 22 132 zł | 115 dni | zobacz → |
| ul. Prosta | 45 m² | 2 | 2 | - | 33 311 zł | 56 dni | zobacz → |
Rozwiń (jeszcze 15)
| Łozinowa | 42 m² | 2 | 3 | 15 452 zł | 81 dni | zobacz → |
| ul. Grzybowska | 42,2 m² | 2 | 10 | 32 694 zł | 224 dni | zobacz → |
| ul. Kolejowa | 35 m² | 2 | 1 | 24 883 zł | 63 dni | zobacz → |
| ul. Żupnicza | 37,1 m² | 2 | 2 | 21 827 zł | 224 dni | zobacz → |
| ul. Stefana Szolc-Rogozińskiego | 47 m² | 2 | 1 | 17 447 zł | 77 dni | zobacz → |
| al. Aleja Krakowska | 48,5 m² | 3 | 4 | 15 464 zł | 70 dni | zobacz → |
| Czerska | 45,3 m² | 2 | 5 | 18 645 zł | 103 dni | zobacz → |
| bokserska 54 | 41,4 m² | 2 | 4 | 19 952 zł | 111 dni | zobacz → |
| opaczewska 21 | 43 m² | 1 | 3 | 23 023 zł | 88 dni | zobacz → |
| ul. Ostródzka | 40 m² | 2 | 0 | 14 498 zł | 69 dni | zobacz → |
| Optyków | 45 m² | 2 | 0 | 20 889 zł | 98 dni | zobacz → |
| Bernardyńska | 46,9 m² | 2 | 3 | 19 171 zł | 185 dni | zobacz → |
| Wałbrzyska | 40 m² | 2 | 3 | 20 599 zł | 106 dni | zobacz → |
| — | 39,4 m² | 2 | 0 | 15 152 zł | 63 dni | zobacz → |
| — | 37 m² | 2 | 1 | 10 811 zł | 100 dni | zobacz → |
„Na rynku" = ile dni oferta wisi (dłużej = większe pole do negocjacji). Aktualne aktywne ogłoszenia z portali.
Twoja oferta vs ten segment
Cena i metraż oferty zestawione z medianą, transakcjami (RCN) i percentylami segmentu, wynik gotowy do rozmowy z właścicielem.
Wpisz cenę i metraż swojej oferty, by zestawić ją z medianą, realnymi transakcjami (RCN) i percentylami segmentu.
Adam — Asystent AI
Panel
0 / 2000